Download de gratis KHN App

Huur & verhuur

Bij het runnen van een horecabedrijf komt veel kijken. Als u een bedrijfspand huurt (of gaat huren) is het zinvol om advies in te winnen. Waar moet u op letten als u een pand huurt of gaat huren voor uw horecabedrijf? Wat zijn uw rechten en plichten als huurder? Hoe zit het met onderhoud, huurbescherming en huurverhoging? Ook als verhuurder van een (horeca)pand moet u goed op de hoogte zijn van uw verplichtingen - en die van de huurder.

Nieuws

Er zijn geen nieuwsberichten gevonden.

Vraag & antwoord

Kan mijn verhuurder ieder jaar de huurprijs verhogen?

Een verhuurder mag zelf bepalen hoeveel hij vraagt voor een bedrijfspand. Maar als u het eenmaal gehuurd heeft, mag hij volgens het huurrecht geen grote huurverhogingen meer doorvoeren. Wat zijn de regels? En wat als u het samen niet eens kunt worden over een nieuwe huurprijs? KHN geeft antwoord.

Een verhuurder kan de huurprijs inderdaad jaarlijks verhogen met een indexering. Tenminste, zolang die indexering is vastgelegd in de huurovereenkomst.

Huurprijsaanpassing
De verhuurder kan, net als uzelf, vragen om een huurprijsaanpassing. Dit kan na afloop van de eerste huurperiode zoals is afgesproken in de huurovereenkomst, of als er al vijf jaren zijn verstreken sinds de laatste vasstelling van de huurprijs (niet de indexering op basis van de huurovereenkomst).

Taxeren
KHN adviseert u om het pand eerst te laten taxeren zodat u en de verhuurder het op basis van de marktwaarde eens kunnen worden over een nieuwe huurprijs. Komt u er samen niet uit dan kan zowel uw verhuurder als uzelf de kantonrechter vragen de huurprijs te bepalen. Maar hoe bepaalt de kantonrechter of er nu een huurverhoging of verlaging moet worden doorgevoerd?

Berekening
De kantonrechter stelt op grond van een wettelijke voorgeschreven methode vast wat de nieuwe huurprijs wordt. Globaal komt het erop neer, dat hij daarvoor kijkt naar wat er feitelijk aan huur betaald is in de voorafgaande periode van vijf jaar voor vergelijkbare bedrijfsruimten. De kantonrechter kan een deskundige vragen hier onderzoek naar te doen. In de regel doet de Kantonrechter uitspraak op basis van het rapport van deze adviseur. Maar hij hoeft het rapport niet te volgen.

Betaalt u teveel huur? KHN checkt het!
Met de huurcheck van KHN weet u in twee stappen of u teveel huur betaalt én hoe u geld kunt besparen. De juridische adviseurs van KHN begeleiden u in dit proces. Doe snel de huurprijscheck en stop met teveel betalen!

Wat gebeurt er als mijn huurpand wordt verkocht?

Indien de pandeigenaar het pand verkoopt, geldt dat koop geen huur breekt. Uw huurovereenkomst gaat over op de nieuwe eigenaar onder alle geldende voorwaarden van de lopende huurovereenkomst.

Als er sprake is eigendomsovergang van een pand waar de bedrijfsruimte in is gevestigd, geldt het volgende: de nieuwe eigenaar moet bij een eventuele opzegging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik rekening houden met een wachttijd van drie jaar.

Hoe lang is de opzegtermijn van een huurovereenkomst?

Voor zowel de huurder als de verhuurder geldt voor het opzeggen van de huurovereenkomst een opzegtermijn van één jaar. Dit betekent dat beide partijen uiterlijk één jaar voor het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn aan de andere partij de huurovereenkomst moet opzeggen.

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan dit tegen elke gewenste dag met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. De verhuurder kan echter slechts opzeggen op de in de wet genoemde gronden.

Wat zijn mijn rechten bij een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter?

Huurovereenkomsten met een duur van maximaal 2 jaar eindigen na de afloop van die overeengekomen termijn zonder dat daarvoor een bepaalde reden hoeft te zijn. U heeft in dat geval na de overeengekomen duur dus geen huurbescherming. De huurovereenkomst hoeft niet opgezegd te worden en eindigt door het verstrijken van de overeengekomen periode.

Voor de goede orde; uw verhuurder moet wel tijdig aangeven dat hij de gehuurde bedrijfsruimte ontruimd wil zien tegen de einddatum van de huurovereenkomst.

Verlenging
Indien u na deze twee jaar het pand nog gebruikt, geniet u automatisch de huurbescherming die geldt bij reguliere huur van bedrijfsruimte. U heeft dan een termijnbescherming voor een periode van 5+5 jaar.

Waar moet ik op letten als ik een bedrijfspand ga huren of kopen voor een horeca-exploitatie?

Als u voornemens bent een bedrijfspand te huren of te kopen komt daar veel bij kijken. Veel van de vooronderzoeken kunt u zelf doen. Onderstaande aandachtspunten kunnen daarbij een handig hulpmiddel zijn.

Win advies in
Helaas komt het maar al te vaak voor dat men 'verliefd' wordt op een pand en daardoor onvoldoende objectief onderzoek pleegt, of dan men zaken over het hoofd ziet. Het is immers geen 'dagelijkse kost' voor u. Dat maakt dat uw verkoper of verhuurder vaak een voorsprong heeft ten opzichte van u. Het gaat dan vaak om veel geld, ook wanneer u gaat huren. Als u het pand voor bijvoorbeeld € 300 minder kunt huren dan de gevraagde huur (door een onderhandeling), dan gaat het bij een standaard looptijd om € 300 x 12 maanden x 10 jaar: € 36.000 exclusief rente en indexering. Een goed advies over de huurwaarde of een juridisch advies of de contractbepalingen is dus snel 'verdiend'.

Zet niet te snel uw handtekening
Denk ook niet te licht over de handtekening die u zet onder een huurovereenkomst. Vaak komt de verhuurder, niet zelden een brouwerij, op vrijdagmiddag nog even bij u langs en vraagt u snel te tekenen zodat hij het deze week nog kan afhandelen zonder dat u of uw adviseur de overeenkomst goed heeft kunnen bestuderen. Niet doen dus. Er zijn wel model huurovereenkomsten maar er is weinig 'standaard'. Een veel gebruikt model huurovereenkomst en algemene bepalingen zijn deze van de Vereniging Raad van Onroerende Zaken (ROZ).
Tevens vindt u hier een huurdersvriendelijk model.

Er valt over heel veel écht te onderhandelen, niet alleen over de huurprijs. Zo kan bepaald onderhoud wellicht op uw schouders rusten wat helemaal niet redelijk is. Ook kan het zo zijn om te kiezen het schilderwerk zelf te laten doen tegen een verlaging van de huur. U kunt dan zelf bepalen wanneer u uw pand een opfrisbeurt geeft. Start ook niet met verbouwen, schilderen of exploiteren voor de overeenkomsten ondertekend zijn, anders ondermijnt u uw positie.

Let op de afnameverplichting
Bedenk ook dat het tekenen van een huurovereenkomst met een drankenleverancier of brouwerij vrijwel altijd een afnameplicht betekent. Na ondertekening kunt u nauwelijks meer onderhandelen over de inkoopprijs van uw dranken. Een hectoliter bier kan tot ruim € 100 goedkoper zijn bij een ondernemer die in een brouwerij-vrij pand zit ten opzichte van een geboden situatie. Die lening, koeling of parasol die u 'gratis' krijgt, is dan wel erg duur. Stel u tapt in uw cafeetje 200 hectoliter per jaar, dan kan dat inkoopverschil oplopen tot zo'n € 25.000. Dat kunt u niet aan uw gasten doorberekenen, dat betaalt u dus zelf. 

Laat u adviseren
Kortom, neem contact op met uw KHN regioadviseur of bel naar Info & Advies. Zij kunnen u met de opstart helpen en vervolgens doorverwijzen naar betrouwbare en deskundige (betaalde) adviseurs.

Laat u goed informeren bij de overheid met betrekking tot omgeving, pand en bedrijfsactiviteit.

Gemeente

  • Bestemmingsplan: zijn mijn voorgenomen bedrijfsactiviteiten toegestaan in dit pand/op dit perceel? Wat zegt het bestemmingsplan met betrekking tot de omgeving. Bestemmingsplan is openbaar en in te zien.
  • Zijn er aanschrijvingen door gemeente (bedenk bijvoorbeeld nog uit te voeren verplichtingen op milieugebied of beperkingen in het gebruik) in dit pand/op dit perceel?
  • Beschikt het huidige bedrijf over de benodigde vergunningen (is openbaar);  denk aan onder andere: terras-, drank- en horecawet-, exploitatie-, nacht-,  speelautomatenvergunning. De benodigde vergunning(-en)  verschilt sterk per gemeente. Bedrijven in het buitengebied, bijvoorbeeld campings, is het raadzaam ook de provincie te raadplegen.
  • Is het pand conform de benodigde (bouw-)vergunningen gebouwd/verbouwd. Als u wilt/moet verbouwen zijn uw plannen dan bouw- en vergunningstechnisch haalbaar?
  • Heeft de gemeente plannen in dit gebeid, bouwen, slopen, verkeerstechnisch, terugdringen of uitbereiden van horeca, winkels, wonen etc.

Kadaster
Liggen er (juridische-)beperkingen op het perceel/pand? Zeker bij aankoop onroerend goed dit nagaan. U kunt een afspraak maken bij het kadaster of via een notaris of makelaar e.e.a. (laten) uitzoeken.

Let op uw omgeving
Onderzoek hoe geschikt de vestigingsplaats is voor uw bedrijfsplan. Denk aan bereikbaarheid, parkeergelegenheid, zichtbaarheid, reclamemogelijkheden, bewegwijzering, ligging ten opzichte van ander bedrijven en industrierreinen (denk aan geluid, stank, licht, verkeersoverlast) toeristische attracties, winkels, bioscopen, enzovoort.

  • Staat van het pand/ruimte en onderhoud
  • Visuele inspectie: schilderwerk, stucwerk, hang- en sluitwerk, vloeren, trappen, metsel-   en voegwerk, dak, goten, etc. Maak bij voorkeur foto's en sla die op
  • Technische installaties: (voldoet de elektrische installatie, cv, koelingen, airco's, alarm, etc.)
  • Brandveiligheid: wanneer was de laatste controle en wat was het resultaat         (onderzoeksrapport inzien) , blusmiddelen nog binnen de geldigheidstermijn,     noodverlichtingen, eventuele doormelding
  • Vragen stellen over mogelijk verborgen gebreken, aanwezigheid asbest/lood (leidingen), schone grond, etc.
  • Riolering, afzuiginstallatie en eventuele vetvangput
  • Programma van eisen ondernemingsplan afstemmen op aanbod/mogelijkheden van pand


Inventariseer

  • Is er een complete en goed beschreven inventarislijst, waarop apparatuur ook met merk en type beschreven is, foto's. Zijn er inventarisgoederen die geleased, gehuurd of geleend zijn?
  • Werken alle apparaten en wanneer zijn de laatste onderhoudsbeurten geweest van de koffiemachine, vaatwasser, koelingen, etc.


Overige bedrijfseigendommen

  • overname van bedrijfsnaam, website, e-mailadres, social media en telefoonnummers
  • Voorraden: zijn deze courant en ruim binnen de houdbaarheidsdatum? Zijn de vooraden reeds betaald aan de leverancier?
  • Waarborgsommen, statiegeldgoederen


Let op de volgende documenten

  • Vergunningen (zie ook bij 'gemeente')
  • Arbeidsovereenkomsten en reglementen. Bedrijfskleding en wie heeft welke zaken in bruikleen, sleutelhouders etc. Verzuimcijfers, personeelsdossiers, vakantiedagen en + en - uren, de fooienpot
  • Contracten van onderhoud apparatuur, installaties, garantiebewijzen of kopie facturen
  • Huurovereenkomst pand; bestudeer deze nauwkeurig. Zeker met betrekking tot looptijd, onderhoudsverplichting, huurprijsaanpassing en opzeggingsmogelijkheden. Raadpleeg deskundigen!
  • Afnamecontracten: brouwerij, automatenhandel, leveranciers etc.
  • Huur/leasecontracten apparatuur, afvalcontainers, muziekcomputer, etc.
  • Sleutels  en beveiliging:  overzicht wie sleutels/codes in bezit heeft leveranciers, familie, buren
  • Abonnementen en lidmaatschappen die zaaksgebonden zijn
  • Is er een spaarkas voor gasten? Hoe zit dit in elkaar. Wie is verantwoordelijk?
  • Is de gevraagde overnamesom en huur-/koopprijs reëel? Schakel deskundig advies in!

Zoals u ziet, er komt heel wat bij kijken, en natuurlijk is dit per pand/situatie verschillend. Schakel vooraf deskundigen in en maak gebruik van uw KHN (aspirant) lidmaatschap. Maak gebruik van de diensten van KHN Advies. Bedenk dat vooraf (betaald) advies u voor veel (dure) narigheid kan behoeden! 

Hoe kan ik een huurovereenkomst opzeggen?

Een éénmaal gesloten huurovereenkomst voor een horecabedrijf kan slechts op basis van een beperkt aantal redenen worden opgezegd. De voorwaarden voor het opzeggen van huurovereenkomsten.

Huurovereenkomst voor 2 jaar of minder
Huurovereenkomsten met een duur van maximaal 2 jaar eindigen na de afloop van die overeengekomen termijn zonder dat daarvoor een bepaalde reden hoeft te zijn. U heeft in dat geval na de overeengekomen duur dus geen huurbescherming. De huurovereenkomst hoeft niet opgezegd te worden en eindigt door het enkele verstrijken van de overeengekomen periode van rechtswege. Voor de goede orde; uw verhuurder moet wel tijdig aangeven dat hij het gehuurde ontruimd wil zien tegen de einddatum van de huurovereenkomst.

Huurovereenkomst van 5 + 5 jaar
De meeste huurovereenkomsten worden voor een langere periode aangegaan. In dit geval gelden deze overeenkomsten voor een periode van meestal 5 + 5 jaar. Deze huurovereenkomsten eindigen nooit van rechtswege. Uw verhuurder moet dus altijd opzeggen. Hij kan behoudens bijzondere omstandigheden slechts opzeggen tegen het einde van de eerste 5 jaar (of tegen de overeengekomen datum als de overeenkomst is aangegaan voor een periode van langer dan 5 jaar). Die opzegging moet minimaal 1 jaar tevoren én per aangetekende brief of per deurwaardersexploit gebeuren. In de opzeggingsbrief moet uw verhuurder de reden(en) van de opzegging vermelden. Tevens moet hij u verzoeken hem binnen 6 weken schriftelijk te berichten of u akkoord gaat met beëindiging. Wanneer u met de beëindiging niet akkoord gaat, moet uw verhuurder de Kantonrechter verzoeken de overeenkomst te ontbinden. De huurovereenkomst loopt in die tussentijd gewoon door.

Eerste periode van 5 jaar
Bij opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste 5 jaar kan de Kantonrechter het verzoek van de verhuurder slechts toewijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat:

  • u zich niet als een goed huurder heeft gedragen;
  • uw verhuurder het pand wil gaan gebruiken als bedrijfspand en hij het pand daarvoor dringend nodig heeft.

Van belang is hierbij dat verkoop niet als een zodanige dringende reden geldt. Renovatie wordt ook als dringend eigen gebruik aangemerkt. De verhuurder kan opzeggen indien een renovatie van het pand niet uitgevoerd kan worden zonder beëindiging van de huur.

Tweede periode van 5 jaar
Ook wanneer de tweede 5 jaar verstrijken kan de verhuurder volgens bovenstaande methode proberen de huurovereenkomst te beëindigen. De Kantonrechter weegt in dat geval de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar af en komt op die manier tot een uitspraak die hij redelijk acht. Hij laat zich hierbij leiden door richtlijnen uit de wet en beoordeelt de feitelijke omstandigheden volgens die richtlijnen. De rechter wijst de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst af, als uw belangen bij verlenging zwaarder wegen dan het belang van uw verhuurder bij beëindiging.

In dit geval wijst de Kantonrechter het verzoek tot beëindiging van de overeenkomst in elk geval toe, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat:

  • u zich niet als een goed huurder heeft gedragen;
  • uw verhuurder het pand wil gaan gebruiken als bedrijfspand en hij het pand daarvoor dringend nodig heeft of voor renovatie(verkoop wordt niet als een zodanige dringende reden aangemerkt);
  • wanneer uw verhuurder met het pand een bestemming wil verwezenlijken, die volgens een geldend bestemmingsplan op het pand rust;
  • wanneer u niet instemt met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde pand. Hierbij is van belang dat een geschil over de huurprijs niet geldt als opzeggingsgrond. Met andere woorden, het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst mag niet bestaan uit een aanbod tot wijzigen van de huurprijs.

Elke huurovereenkomst kan altijd (tussentijds) met wederzijds goedvinden worden beëindigd. Denkt u hierbij wel aan de schriftelijke vastlegging hiervan om problemen in de toekomst te voorkomen. Ook kan - door tussenkomst van de Kantonrechter - de overeenkomst altijd (tussentijds) worden ontbonden wanneer u uw verplichtingen niet nakomt.

Kan er een huurovereenkomst voor bijvoorbeeld 4 jaar worden afgesloten?

Op het moment dat tussen partijen een huurovereenkomst wordt gesloten voor langer dan twee jaar en korter dan vijf jaar kan dit gunstig zijn voor de huurder. De huurder kan op dat moment, als hij dat wenst, een beroep doen op de termijnbescherming en dus een huurovereenkomst claimen van vijf jaar.

De verhuurder kan deze eis echter niet stellen, omdat de termijnbescherming is geschreven ter bescherming van de huurder en niet van de verhuurder.

Dit is alleen anders als voor de afwijking van de vaste huurtermijn toestemming is gevraagd aan de kantonrechter. In dat geval zijn zowel de huurder als de verhuurder gebonden aan de huurtermijn.

Mag mijn verhuurder met terugwerkende kracht een indexatie aan mij doorberekenen?

Dat hangt van een aantal factoren af.

Indien in de huurovereenkomst is afgesproken dat de huurprijs jaarlijks verhoogd wordt en de verhuurder past deze indexatie in de praktijk lange tijd niet toe, mag hij dit niet in alle gevallen zomaar met terugwerkende kracht alsnog doen. Wanneer u maandelijks facturen van hem krijgt, mag de verhuurder de verhogingen niet met terugwerkende kracht doorberekenen aan u. Hij heeft hier immers iedere maand naar gekeken en keer op keer geen indexatie doorberekend. Verhuurder mag wel bij de eerstvolgende huurbetaling de nieuwe huurprijs vaststellen volgens de eerdere indexaties.

Indien u geen facturen ontvangt is het lastiger, de verhuurder staat sterker in de bewering dat hij zich er niet bewust van is geweest dat er geen indexatie berekend was en mag dit achteraf alsnog doen. Uiteraard kunt u proberen een voorstel te doen om per direct over te gaan op een geïndexeerde huurprijs in ruil voor het niet navorderen van het bedrag ter waarde van de indexatie.

Mag ik aard- en nagelvaste verbouwingen uitvoeren aan mijn huurpand?

U mag onder bepaalde voorwaarden aard- en nagelvaste verbouwingen uitvoeren aan uw huurpand.

Het is van belang na te gaan of u hier een bouwvergunning voor nodig heeft. Daarnaast is het raadzaam om vooraf te overleggen met de pandeigenaar of hij met uw plannen instemt. en nagelvast aanbrengt, wordt namelijk automatisch eigendom van de pandeigenaar.

Door te overleggen met de pandeigenaar kunt u afspraken maken in (aanvulling op) de huurovereenkomst. Hierin kunt u afspreken dat u aan het einde van de huurperiode een vergoeding krijgt voor de aangebrachte zaken of dat u het pand niet in de oorspronkelijke staat hoeft terug te brengen.

Terug

Wat vindt KHN

Er zijn geen nieuwsberichten gevonden.

Ledenvoordelen

Er zijn geen nieuwsberichten gevonden.