Huur & verhuur

Bij het runnen van een horecabedrijf komt veel kijken. Als je een bedrijfspand huurt (of gaat huren) is het zinvol om advies in te winnen. Waar moet je op letten als je een pand huurt of gaat huren voor jouw horecabedrijf? Wat zijn jouw rechten en plichten als huurder? Hoe zit het met onderhoud, huurbescherming en huurverhoging? Ook als verhuurder van een (horeca)pand moet je goed op de hoogte zijn van jouw verplichtingen - en die van de huurder.

Nieuws

Huurproblematiek in de horeca: wees alert

23-10-2018
-

Horeca Maatwerk geeft dagelijks advies over huurproblematiek en staat horecaondernemers bij in diverse juridische trajecten.

Vraag & antwoord

Hoe kun je de huurovereenkomst met de verhuurder beƫindigen?

Je kunt onder bepaalde voorwaarden de huurovereenkomst voor jouw bedrijfsruimte beëindigen. Waar moet je precies aan voldoen? KHN geeft antwoord.

Welke opzegtermijn is van toepassing bij opzegging?

Voor zowel de huurder als de verhuurder geldt voor het opzeggen van de huurovereenkomst een opzegtermijn van één jaar. Dit betekent dat beide partijen uiterlijk één jaar voor het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn aan de andere partij de huurovereenkomst moet opzeggen. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan dit op elke gewenste dag met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. De verhuurder mag echter slechts opzeggen op de in de wet genoemde gronden. Kijk voor meer info op: ‘Kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen?’

Hoe kun je opzeggen?

Je kunt door middel van een aangetekend schrijven of deurwaardersexploot aan de verhuurder kenbaar maken dat je de huurovereenkomst wilt opzeggen. Als huurder kun je opzeggen, met in achtneming van de gestelde opzegtermijn, zonder opgaaf van reden.

Wat kun je doen als je jouw bedrijf gaat verkopen?

Als je wilt stoppen met de huurovereenkomst (bijvoorbeeld wegens bedrijfsbeëindiging) maar de huurtermijn laat een opzegging (nog) niet toe, kun je proberen om een potentiële nieuwe huurder in de plaats te stellen.  Door middel van een ‘indeplaatsstelling’ treedt de nieuwe huurder als het ware in uw voetsporen. De bestaande huurovereenkomst wordt dan door de nieuwe huurder overgenomen. Kijk voor meer info op: 'Ik wil mijn bedrijf verkopen, maar ik heb nog een lopende huurovereenkomst’

Op welke manier komt de overeenkomst ook tot een einde?

Elke huurovereenkomst kan ook (tussentijds) met wederzijds goedvinden worden beëindigd. Je hoeft dan geen opzegtermijn in acht te nemen. Let op: leg dit schriftelijk vast om problemen in de toekomst te voorkomen. Ook kan - door tussenkomst van de kantonrechter - de overeenkomst altijd (tussentijds) worden ontbonden wanneer de verhuurder of jijzelf de verplichtingen niet nakomt.

Faillissement

Bij een faillissement van de huurder van een bedrijfsruimte, hebben zowel de curator als de verhuurder het recht om de huurovereenkomst op te zeggen. De opzegtermijn is dan gemaximeerd tot drie maanden, ongeacht de verdere looptijd van de huurovereenkomst.

Advies nodig?

KHN BedrijfsAdvies kan jou begeleiden bij het opstellen van een huurcontract of bij het verkopen van jouw zaak. KHN BedrijfsAdvies helpt je verstandige keuzes te maken. Kijk voor meer info op khn.nl/bedrijfsadvies.

Vragen?

Wil je meer weten? Neem dan contact op met onze adviseurs van de afdeling KHN Advies via 0348 48 94 89 of mail naar khnadvies@khn.nl.

Kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen?

Een éénmaal gesloten huurovereenkomst voor een horecabedrijf kan slechts op basis van een beperkt aantal redenen worden opgezegd. Wat zijn deze opzeggronden? Aan welke voorwaarden moet de verhuurder bij zijn opzegging voldoen? KHN geeft antwoord!

Huurovereenkomst voor 2 jaar of minder

Huurovereenkomsten met een duur van maximaal 2 jaar eindigen na de afloop van die overeengekomen termijn zonder dat daarvoor een bepaalde reden hoeft te zijn. Je hebt in dat geval na de overeengekomen duur dus geen huurbescherming. De huurovereenkomst hoeft niet opgezegd te worden en eindigt door het enkele verstrijken van de overeengekomen periode van rechtswege. Jouw verhuurder moet wel tijdig aangeven dat hij het gehuurde ontruimd wil zien tegen de einddatum van de huurovereenkomst.

Huurovereenkomst van 5 + 5 jaar

De meeste huurovereenkomsten worden voor een langere periode aangegaan. In dit geval gelden deze overeenkomsten voor een periode van meestal 5 + 5 jaar. Deze huurovereenkomsten eindigen nooit van rechtswege. Jouw verhuurder moet dus altijd opzeggen. Hij kan behoudens bijzondere omstandigheden slechts opzeggen tegen het einde van de eerste 5 jaar (of tegen de overeengekomen datum als de overeenkomst is aangegaan voor een periode van langer dan 5 jaar). Die opzegging moet minimaal 1 jaar tevoren én per aangetekende brief of per deurwaardersexploot gebeuren. In de opzeggingsbrief moet jouw verhuurder de reden(en) van de opzegging vermelden. Tevens moet hij je verzoeken hem binnen 6 weken schriftelijk te berichten of je akkoord gaat met beëindiging. Wanneer je met de beëindiging niet akkoord gaat, moet jouw verhuurder de kantonrechter verzoeken de overeenkomst te ontbinden. De huurovereenkomst loopt in die tussentijd gewoon door.

Eerste periode van 5 jaar

Bij opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste 5 jaar kan de kantonrechter het verzoek van de verhuurder slechts toewijzen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat:

  • Je je niet als een goed huurder hebt gedragen
  • Jouw verhuurder het pand wil gaan gebruiken als bedrijfspand en hij het pand daarvoor dringend nodig heeft

Van belang is hierbij dat verkoop niet als een zodanige dringende reden geldt. Renovatie wordt ook als dringend eigen gebruik aangemerkt. De verhuurder kan opzeggen indien een renovatie van het pand niet uitgevoerd kan worden zonder beëindiging van de huur.

Tweede periode van 5 jaar

Ook wanneer de tweede 5 jaar verstrijken kan de verhuurder volgens bovenstaande methode proberen de huurovereenkomst te beëindigen. De kantonrechter weegt in dat geval de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar af en komt op die manier tot een uitspraak die hij redelijk acht. Hij laat zich hierbij leiden door richtlijnen uit de wet en beoordeelt de feitelijke omstandigheden volgens die richtlijnen. De rechter wijst de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst af, als jouw belangen bij verlenging zwaarder wegen dan het belang van jouw verhuurder bij beëindiging.

In dit geval wijst de kantonrechter het verzoek tot beëindiging van de overeenkomst in elk geval toe, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat:

  • Je je niet als een goed huurder hebt gedragen
  • Jouw verhuurder het pand wil gaan gebruiken als bedrijfspand en hij het pand daarvoor dringend nodig heeft of voor renovatie (verkoop wordt niet als een zodanige dringende reden aangemerkt)
  • Wanneer jouw verhuurder met het pand een bestemming wil verwezenlijken, die volgens een geldend bestemmingsplan op het pand rust
  • Wanneer je niet instemt met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde pand. Hierbij is van belang dat een geschil over de huurprijs niet geldt als opzeggingsgrond. Met andere woorden, het aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst mag niet bestaan uit een aanbod tot wijzigen van de huurprijs.

Elke huurovereenkomst kan altijd (tussentijds) met wederzijds goedvinden worden beëindigd. Denk hierbij wel aan de schriftelijke vastlegging hiervan om problemen in de toekomst te voorkomen. Ook kan - door tussenkomst van de kantonrechter - de overeenkomst altijd (tussentijds) worden ontbonden wanneer je jouw verplichtingen niet nakomt.

Vragen?

Neem contact op met één van onze adviseurs van de afdeling KHN Advies via 0348 48 94 11 of mail naar khnadvies@khn.nl.

Mag een verhuurder met terugwerkende kracht een indexatie aan jou doorberekenen?

Dat hangt van een aantal factoren af. Krijg je maandelijks een factuur of niet? En is het opgenomen in de huurovereenkomst? KHN geeft antwoord.

Een periodieke indexering is alleen toegestaan als dit in de huurovereenkomst is opgenomen. 

Maandelijkse factuur
Als er in de huurovereenkomst is afgesproken dat de huurprijs jaarlijks verhoogd wordt en de verhuurder past deze indexatie in de praktijk lange tijd niet toe, dan mag hij dit niet in alle gevallen zomaar met terugwerkende kracht alsnog doen. Wanneer je maandelijks facturen van hem krijgt, mag de verhuurder de verhogingen niet met terugwerkende kracht doorberekenen. Hij heeft hier immers iedere maand naar gekeken en keer op keer geen indexatie doorberekend. Verhuurder mag wel bij de eerstvolgende huurbetaling de nieuwe huurprijs vaststellen volgens de eerdere indexaties.

Geen maandelijkse factuur
Als je geen facturen ontvangt is het lastiger. De verhuurder staat sterker in de bewering dat hij zich er niet bewust van is geweest dat er geen indexatie berekend was en mag dit achteraf alsnog doen. Uiteraard kun je proberen een voorstel te doen om per direct over te gaan op een geïndexeerde huurprijs in ruil voor het niet navorderen van het bedrag ter waarde van de indexatie.

Verjaringstermijn
Een vordering van een achterstallige betaling kent een verjaringstermijn van vijf jaar. Wanneer jouw verhuurder sinds 2005 geen indexering meer doorgevoerd heeft, en dit op 1 januari 2017 alsnog wenst te doen, dan is dat alleen mogelijk voor de voorliggende vijf jaar. De verjaringstermijn zorgt ervoor dat verhuurder de indexering van de jaren ervoor niet meer geldig kan maken. Voor huurders is het raadzaam bedacht te zijn op een vordering van de ‘vergeten’ indexering.

Vragen?
Wil je meer weten? Neem dan contact op met de adviseurs van KHN Advies via 0348 48 94 89 of per mail: khnadvies@khn.nl.

 

Mag je aard- en nagelvaste verbouwingen uitvoeren aan het huurpand?

Moet de verhuurder ingelicht worden? En welke vergunning is er nodig? KHN geeft antwoord.

Je mag onder bepaalde voorwaarden aard- en nagelvaste verbouwingen uitvoeren aan het huurpand.

Instemming schriftelijk vastleggen
Vooraf overleg je met de pandeigenaar of hij met jouw plannen instemt. Wij adviseren je deze instemming schriftelijk vast te leggen. Houdt er rekening mee dat de aard- en nagelvaste aanpassingen automatisch eigendom worden van de pandeigenaar.

Door te overleggen met de pandeigenaar kunt je afspraken maken in (aanvulling op) de huurovereenkomst. Hierin kun je afspreken dat je aan het einde van de huurperiode een vergoeding krijgt voor de aangebrachte zaken of dat je het pand niet in de oorspronkelijke staat hoeft terug te brengen.

Omgevingsvergunning
Daarnaast is het van belang om na te gaan of je hier een omgevingsvergunning voor nodig hebt. Je vraagt de omgevingsvergunning digitaal aan via de website van de gemeente of rechtstreeks via Omgevingsloket online.

Vragen?   
Wil je meer weten? Neem dan contact op met de adviseurs van KHN Advies via 0348 48 94 89 of per mail: khnadvies@khn.nl.

Wat gebeurt er als mijn huurpand wordt verkocht?

Indien de pandeigenaar het pand verkoopt, geldt dat koop geen huur breekt. De huurovereenkomst gaat over op de nieuwe eigenaar onder alle geldende voorwaarden van de lopende huurovereenkomst.

Als er sprake is eigendomsovergang van een pand waar de bedrijfsruimte in is gevestigd, geldt het volgende: de nieuwe eigenaar moet bij een eventuele opzegging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik rekening houden met een wachttijd van drie jaar. Dit geldt alleen voor de eerste huurperiode.

Hoe lang is de opzegtermijn van een huurovereenkomst?

Voor zowel de huurder als de verhuurder geldt voor het opzeggen van de huurovereenkomst een opzegtermijn van één jaar. Dit betekent dat beide partijen uiterlijk één jaar voor het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn aan de andere partij de huurovereenkomst moet opzeggen.

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan dit tegen elke gewenste dag met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar. De verhuurder kan echter slechts opzeggen op de in de wet genoemde gronden.

Wat zijn mijn rechten bij een huurovereenkomst voor 2 jaar of korter?

Huurovereenkomsten met een duur van maximaal 2 jaar eindigen na de afloop van die overeengekomen termijn zonder dat daarvoor een bepaalde reden hoeft te zijn. Je hebt in dat geval na de overeengekomen duur dus geen huurbescherming. De huurovereenkomst hoeft niet opgezegd te worden en eindigt door het verstrijken van de overeengekomen periode.

Voor de goede orde; de verhuurder moet wel tijdig aangeven dat hij de gehuurde bedrijfsruimte ontruimd wil zien tegen de einddatum van de huurovereenkomst.

Verlenging
Indien je na deze twee jaar het pand nog gebruikt, geniet je automatisch de huurbescherming die geldt bij reguliere huur van bedrijfsruimte. Je hebt dan een termijnbescherming voor een periode van 5+5 jaar.

Waar moet u opletten als u een bedrijfspand gaat huren of kopen?

Als u van plan bent om een bedrijfspand voor uw horecazaak te huren of kopen, komt daar veel bij kijken. KHN informeert u over de belangrijkste zaken.

Win advies in voor ondertekening

Voordat u uw handtekening onder een overeenkomst zet, is het belangrijk om advies in te winnen. Denk hierbij aan de hoogte van de huur- of aankoopprijs, gemaakte afspraken over oplevering en (de staat van) het onderhoud, reparaties en keuringen, en de inhoud van de algemene bepalingen.

Modelovereenkomst

Er is namelijk op veel punten onderhandeling mogelijk, waardoor er niet per definitie een standaard modelovereenkomst voor handen is. In geval van huur is een veelgebruikt model voor een huurovereenkomst en algemene bepalingen beschikbaar van de Vereniging Raad van Onroerende Zaken (ROZ).

KHN heeft voor een huurdersvriendelijk model opgesteld.

Let op de afnameverplichting

Een huurovereenkomst met een drankenleverancier of brouwerij bevat vrijwel altijd een afnameplicht. Na ondertekening kunt u dan nauwelijks meer onderhandelen over de inkoopprijs van uw dranken. Ook in dit geval is het goed om u te laten informeren of dit gunstig voor u is.

Waar moet u nog meer aan denken?

Ga bij de overheid na in hoeverre u uw ideeën daadwerkelijk tot uitvoering kunt brengen gelet op de wet- en regelgeving, omgeving en bedrijfsactiviteit.

Gemeente
Als horecaondernemer heeft u vaak meerdere vergunningen nodig, waaronder gemeentelijke vergunningen en milieuvoorschriften waar u aan moet voldoen. De benodigde vergunningen verschilt sterk per gemeente. Denk hierbij aan de terras-, drank- en horeca-, exploitatie-, nacht-, speelautomaten- en omgevingsvergunning. Ook bepalend is het bestemmingsplan en de eventuele plannen van de gemeente om daarin aanpassingen te doen.

Kadaster
Het is raadzaam om in het Kadaster na te gaan of er (juridische) beperkingen op het perceel of pand rusten. Maak een afspraak bij het Kadaster dan wel laat een notaris of makelaar dit uitzoeken.

Omgeving
Onderzoek voor de start hoe geschikt de vestigingsplaats is. Het gaat dan onder andere om bereikbaarheid, parkeergelegenheid, zichtbaarheid en ligging.

Inventarisatie pand
Voordat u een overeenkomst sluit is het belangrijk om de staat van het pand en eventuele inventaris te controleren. Stel vragen over mogelijk verborgen gebreken, keuringen van de technische installaties en brandveiligheid. Maak bij voorkeur foto’s  tijdens een visuele inspectie en zorg voor een goed beschreven inventarislijst.

Overige bedrijfseigendommen
Als u bedrijfseigendommen wilt overnemen, controleer bij voorraden of deze courant zijn en ruim binnen de houdbaarheidsdatum. Onderzoek of de voorraden reeds zijn betaald aan de leverancier en in hoeverre sprake is van waarborgsommen en statiegeldgoederen. Ga ook na of er onderhoudscontracten, abonnementen en lidmaatschappen zijn.

Vraag advies aan deskundigen met specifieke horecakennis

Het huren of kopen van een pand is dus niet zomaar iets. Laat u vooraf informeren door een van de adviseurs van KHN. Deze deskundigen hebben specifieke kennis van de horeca en kunnen u bijstaan bij deze belangrijke fase.

Neem contact op met de adviseurs van Info & Advies via 0348 48 94 11. Zij kunnen u helpen met de opstart en doorverwijzen naar betrouwbare en deskundige (betaalde) adviseurs, zoals Bedrijfsadvies of Juridisch Advies.

Kan er een huurovereenkomst voor bijvoorbeeld 4 jaar worden afgesloten?

Mag je zelf de termijn van de huurovereenkomst bepalen? Of moet het altijd 2 x 5 jaar zijn? KHN geeft antwoord.

Het huurrecht in Nederland kent twee soorten bedrijfsruimte; de ‘bedrijfsruimte’ (artikel 7: 290 BW) en ‘overige bedrijfsruimte’ (artikel 7:230a BW). Grofweg is een zogenaamde 290 bedrijfsruimte een pand dat voor het publiek toegankelijk moet zijn en waar de dienst geleverd wordt. De meeste horecabedrijven vallen hieronder.

Het onderscheid is van groot belang omdat de huurder bij een 290 bedrijfsruimte termijnbescherming, huurprijs bescherming en opzeggingsbescherming heeft. De wet kent dwingende regels ten aanzien van de looptijd van de huurovereenkomst. In principe is de termijnbescherming voor de huurder 2 x 5 jaar.

Eerste huurtermijn
In principe is de eerste huurtermijn 5 jaar. Daarvan kan worden afgeweken door een eerste huurovereenkomst aan te gaan van maximaal 2 jaar. Wilt u een eerste huurtermijn afspreken tussen de 2 en 5 jaar? Dat is alleen mogelijk wanneer er toestemming is gevraagd aan de kantonrechter. In dat geval zijn zowel de huurder als de verhuurder gebonden aan de afgesproken huurtermijn.

Termijnbescherming
Is er zonder tussenkomst van een kantonrechter een termijn tussen de 2 en 5 jaar afgesproken? Dit kan gunstig zijn voor de huurder. De huurder kan op dat moment, als hij dat wenst, een beroep doen op de termijnbescherming en dus een huurovereenkomst claimen van vijf jaar. De verhuurder kan deze eis echter niet stellen, omdat de termijnbescherming is geschreven ter bescherming van de huurder en niet van de verhuurder.

Vragen?
Neem contact op met één van onze adviseurs van de afdeling Info & Advies via 0348 48 94 11 of mail naar khnadvies@khn.nl.

Terug
Tools
Cursussen
Ledenvoordelen