Samenvatting onderzoek marktruimte hotels Alkmaar

Het bestuur van KHN Alkmaar brengt jou graag het eindrapport Onderzoek marktruimte en de samenvatting van het onderzoek marktruimte hotels onder de aandacht.

Heb je hier vragen over of wil je ons gewoon eens spreken? Mail ons dan op alkmaar@khn.nl en we nemen contact met je op.

Wat valt op?

• Omvang hotelaanbod: bescheiden in Alkmaar, omvangrijk in de regio.
• Begin 2020 telde het onderzoeksgebied 2.744 kamers in 192 bedrijven.
• Van de kamers betreft 90% reguliere hotels; 10% zijn B&B’s, pensions e.d.
• Van het kameraanbod ligt 57% in de gemeente Bergen en 26% in Alkmaar.
• Er zijn vier ‘clusters’ met veel aanbod.
• Kenmerkend is de kleinschaligheid van het aanbod, met gemiddeld 14 kamers per bedrijf.
• Een ander opvallend kenmerk is de geringe aanwezigheid van ketenhotels.
• In Alkmaar valt op dat er, vergeleken met veel andere gemeenten van vergelijkbare grootte, veel hotels in of bij de binnenstad liggen en dat er nauwelijks ‘stadsrandhotels’ zijn.

Aanbod

Vergelijking van Alkmaar met een aantal steden in Nederland (benchmark) leert dat de gemeente niet per se meer hotelkamers nodig heeft. Weliswaar had Alkmaar in 2019 18% minder hotelkamers per inwoner dan het gemiddelde van de vergelijkingsgemeenten, maar dat wordt ruim gecompenseerd door het zeer grote en diverse aanbod rondom de stad.

Bezetting

Op basis van de enquête kan worden berekend dat in 2019 in de gemeente Alkmaar 186.000 overnachtingen werden geboekt en 139.000 kamers verhuurd in hotels, pensions en B&B’s. Het merendeel (63%) van die overnachtingen is toeristisch; liefst 61% is van buitenlandse herkomst. De belangrijkste herkomstlanden zijn Duitsland (19%) en België (13%).

Met gemiddeld 62% in 2019 presteert Alkmaar een stuk slechter dan andere regio’s in Nederland. De STAD Alkmaar doet het weliswaar behoorlijk goed qua kamerbezetting (72% in 2019), maar deze wordt voor de gehele gemeente flink gedrukt door de slechte bezetting van hotels in het buitengebied van de gemeente. Daar komt bij dat zowel de stad als de hele gemeente het een stuk minder goed doen voor wat betreft de gemiddelde logiesopbrengst per kamer. Die ligt 30 tot 45% lager dan in de rest van de provincie Noord-Holland (zonder Amsterdam en Schiphol).

De hotelkamers in Alkmaar zijn vooral bezet in drukke toeristische perioden, zoals de zomermaanden en weekenddagen. De slechte bezetting in zakelijke perioden is zorgelijk. 60% van de hotels vindt evenementen belangrijk voor de hotelbezetting, vooral de Kaasmarkt en de diverse loopevenementen in de gemeente Bergen.

Particuliere verhuur

Aanbieden van kamers in woningen aan toeristen via verhuursites zoals Airbnb (‘vakantieverhuur’) is sterk in opkomst. Alkmaar telde eind maart 2020 bijna 260 van dergelijke adressen, waarvan 205 tot 230 ‘zuivere’ aanbieders (de rest zijn meestal reguliere B&B’s e.d.). Die realiseerden 25.000 tot 40.000 overnachtingen, bovenop de hiervoor genoemde overnachtingen in de reguliere hotelsector. Na een flinke stijging afgelopen jaren is momenteel, mede door corona, sprake van een (waarschijnlijk tijdelijke) daling. Voor het gehele onderzoeksgebied – inclusief Alkmaar – schatten wij een aantal van ruim 1.500 adressen voor vakantieverhuur.

Invloed van de coronacrisis

De uitkomsten tot nu toe in deze samenvatting betreffen het ‘verleden’. Midden tijdens het onderzoek brak de coronacrisis uit. Het staat buiten kijf dat deze een grote invloed heeft en de komende tijd nog zal hebben op de markt voor verblijfsaccommodaties. De internetenquête werd afgenomen net voor de crisis.

Marktruimte

Er is in feite geen enkele marktruimte voor nieuwe hotelinitiatieven in de STAD Alkmaar. De gemiddelde kamerbezetting van de hotels zou anders te ver onder de normbezetting van 65% gaan zakken. Een tijdelijk lagere kamerbezetting hoeft geen probleem te zijn, mits er op termijn uitzicht is op herstel. Een structureel te lage bezetting zal de kwaliteit van het hotelproduct doen afnemen. De gemeente zal dan ook de komende tijd – ook wanneer de coronacrisis voorbij is – zeer terughoudend moeten zijn met het meewerken aan vergunningsaanvragen voor nieuwe hotelkamers. Dezelfde berekening en redenering leidt voor het BUITENGEBIED van Alkmaar – in nog sterkere mate – tot dezelfde conclusie: er is voorlopig geen marktruimte voor nieuwe hotelinitiatieven.

Bestemmingplancapaciteit

Waar we spreken over medewerking verlenen door de gemeente gaat het om hotelinitiatieven waar de gemeente nog invloed op kan uitoefenen. Daarnáást is sprake van capaciteit in bestemmingsplannen waar zonder gemeentelijke toestemming hotels gerealiseerd kunnen worden (‘harde plancapaciteit’). Dit betekent dat er in werkelijkheid meer kamers zouden kunnen komen dan onze berekeningen toelaten. Er zijn in de stad Alkmaar diverse bestemmingsplannen die expliciet ruimte bieden voor hotelvestiging. Om die reden raden wij de gemeente aan te onderzoeken of het nuttig of nodig is hotelplancapaciteit in bestemmingsplannen weg te bestemmen, en/of om een restrictief toetsingskader op te stellen voor de vestiging van nieuwe hotels.