Huur en verhuur

Als je een pand gaat huren, is het voor partijen vrij om te bepalen welke huurprijs er wordt overeengekomen. Vaak is dit een maandelijkse huurprijs, maar soms ook een omzet afhankelijke huurprijs. Maar: Heb je het idee dat je te veel huur betaalt? Kan de huurprijs dan ook worden aangepast? En hoe gaat dat dan in z’n werk? **KHN geeft antwoord!** Vanaf wanneer bestaat het recht op huurprijsherziening? De wet geeft de mogelijkheid tot huurprijsherziening wanneer de eerste huurtermijn, van ten minste 5 jaar, is verstreken. Ook mag er in de afgelopen vijf jaar geen huurprijsaanpassing hebben plaatsgevonden. Een jaarlijkse indexering wordt niet gezien als een huurprijsaanpassing. Elke vijf jaar na afloop van de eerste termijn kan een huurprijsherziening worden gevorderd. Hoe zet je een huurprijsherziening in gang? Als je als huurder meent dat de huurprijs niet (meer) overeenkomt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ten opzichte van de voor jou geldende huurprijs, kan de huurprijs worden herzien en verlaagd. Er wordt gekeken naar het gemiddelde van voorgaande vijf jaren. Kan de verhuurder ook een herziening in stellen? Ja, het initiatief voor herziening kan ook van de verhuurder komen. Wat moet je dan doen? - Een makelaar kan een huurwaardebepalingsrapport opstellen om de redelijkheid van het verzoek te kunnen toetsen; - Met de inhoud van de waardebepaling kunnen gesprekken en onderhandelingen worden gevoerd; - Komen jullie niet tot overeenstemming en vordert de verhuurder een huurprijsherziening bij de rechter, dan moeten partijen gezamenlijk een deskundige aanwijzen. Kosten hiervoor zijn voor de verzoeker. Lukt het gezamenlijk aanwijzen niet, dan zal de rechter de meest gerede partij een deskundige laten aanwijzen; - Het rapport van de deskundige is een leidraad voor de rechter om te beslissen over de huurprijsherziening. Als de rechter het rapport niet volgt, moet die voldoende onderbouwd worden; - Als blijkt dat de huurprijs moet worden verlaagd, komen de kosten voor het deskundigenrapport voor de gedaagde. Let op: De uitkomst van de vordering kan zijn dat de huurprijs naar boven óf naar beneden moet worden bijgesteld. Als er sprake is van een huurprijsherziening, vanaf welke dag gaat deze dan in? In beginsel gaat de nieuwe huurprijs in op de dag waarop de huurprijsherziening is gevorderd bij rechter. Dit kan dus met terugwerkende kracht zijn, maar nooit eerder dan bij aanvang van de nieuwe huurperiode. De rechter kan ook een andere ingangsdatum instellen, of bijvoorbeeld een geleidelijke aanpassing. Na 5 jaar kan opnieuw een huurprijsherziening worden ingesteld.

Veel horecaondernemers zijn door de genomen coronamaatregelen niet in staat om hun zaak open te houden. Wat kun je doen als je jouw huur niet meer kunt betalen? Uitspraak Hoge Raad Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over horecazaken die contract sloten vóór corona. Lees ook: Eindelijk witte rook bij Hoge Raad: Uitspraak Huurkorting Wat zijn de gevolgen van een succesvol beroep op gewijzigde omstandigheden? Bij een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden kan een rechter de huurovereenkomst wijzigen. De wijziging van de huurovereenkomst kan van alles betreffen: een verlaging van de huurprijs, een huurprijsvrije periode, het wijzigen van de looptijd van de overeenkomst etc. Daarnaast behoort dus ook ontbinding, het beëindigen van de overeenkomst tot de mogelijkheden. Uitspraak rechter Als jouw verhuurder niet vrijwillig meewerkt aan een van voornoemde zaken, dan kan de rechter de verhuurder hiertoe dwingen. Lees ook - Eindelijk witte rook bij Hoge Raad: Uitspraak Huurkorting - KHN Advocaten & Juristen realiseert huurprijsvermindering voor restaurant - Ondernemers krijgen tijdens coronacrisis steeds vaker huurkorting Advies nodig? We hebben alle informatie over het coronavirus voor je op een rij gezet, zie khn.nl/corona. Neem voor meer informatie contact met ons op via info@khn.nl of bel naar 0348 48 94 89. Wij helpen je graag.

Kan ik met mijn verhuurder in gesprek over de hoogte van de huurprijs en andere zaken uit mijn huurcontract? Ja, je kunt altijd met je verhuurder in gesprek over de huurprijs en over de andere voorwaarden uit de huurovereenkomst. Kan ik mijn huurovereenkomst (voortijdig) beëindigen? Ja, dat kan. Samen met de verhuurder kun je altijd de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen, bij voorkeur door middel van een vaststellingsovereenkomst waarin de afspraken die je met elkaar maakt worden vastgelegd. Uiteraard kun je de huurovereenkomst ook opzeggen maar met een opzegtermijn van meestal een jaar heb je daar op korte termijn niet veel aan. Wel kun je uiteraard een kortere opzegtermijn overeenkomen. Wat gebeurt er als ik mijn huur niet meer kan betalen en mijn verhuurder niet wil meewerken aan een oplossing? Als je de verhuurder niet meer kunt betalen dan kan (en zal) de verhuurder de huurder (indien nodig) een ingebrekestelling (een aanmaning) sturen met het verzoek om alsnog (binnen 7 dagen) te betalen. Daarnaast zal de verhuurder de (contractuele) boete aanzeggen in verband met het niet of niet op tijd betalen van de huur. Als je vervolgens nog steeds niet kunt betalen dan kan de verhuurder een procedure starten bij de rechtbank en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderen. Hoe kan KHN mij hierbij helpen? KHN advies is gespecialiseerd in het oplossen van de problemen waar je als huurder mee kan worden geconfronteerd. Aarzel dan ook niet om contact met KHN Advies op te nemen via telefoonnummer 0348 48 94 89 of via info@khn.nl. Wij helpen je graag! Meer informatie KHN heeft alle corona-informatie op overzichtelijk gebundeld op khn.nl.

Mag je zelf de termijn van de huurovereenkomst bepalen? Kan er een huurovereenkomst voor bijvoorbeeld 4 jaar worden afgesloten? Of moet het altijd 2 x 5 jaar zijn? KHN geeft antwoord. Het huurrecht in Nederland kent twee soorten bedrijfsruimte; de ‘bedrijfsruimte’ (artikel 7: 290 BW) en ‘overige bedrijfsruimte’ (artikel 7:230a BW). Grofweg is een zogenaamde 290 bedrijfsruimte een pand dat voor het publiek toegankelijk moet zijn en waar de dienst geleverd wordt. De meeste horecabedrijven vallen hieronder. Dwingende regels Het onderscheid is van groot belang omdat de huurder bij een 290 bedrijfsruimte termijnbescherming, huurprijs bescherming en opzeggingsbescherming heeft. De wet kent dwingende regels ten aanzien van de looptijd van de huurovereenkomst. In principe is de termijnbescherming voor de huurder 2 x 5 jaar. Eerste huurtermijn In principe is de eerste huurtermijn 5 jaar. Daarvan kan worden afgeweken door een eerste huurovereenkomst aan te gaan van maximaal 2 jaar. Wilt u een eerste huurtermijn afspreken tussen de 2 en 5 jaar? Dat is alleen mogelijk wanneer er toestemming is gevraagd aan de kantonrechter. In dat geval zijn zowel de huurder als de verhuurder gebonden aan de afgesproken huurtermijn. Termijnbescherming Is er zonder tussenkomst van een kantonrechter een termijn tussen de 2 en 5 jaar afgesproken? Dit kan gunstig zijn voor de huurder. De huurder kan op dat moment, als hij dat wenst, een beroep doen op de termijnbescherming en dus een huurovereenkomst claimen van vijf jaar. De verhuurder kan deze eis echter niet stellen, omdat de termijnbescherming is geschreven ter bescherming van de huurder en niet van de verhuurder.