Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad eindelijk de prejudiciële vragen van de rechtbank Limburg beantwoord. Daarmee is over een aantal zaken definitief duidelijkheid verschaft. De uitspraak van de Hoge Raad is in lijn met het eerder door de procureur generaal, de adviseur van de Hoge Raad, gegeven advies. Toch zijn er ook een aantal opmerkelijke verschillen. We zetten de belangrijkste dingen kort voor je op een rij.

Uitspraak

Daar waar de procureur generaal stelde dat de coronacrisis zowel een gebrek als een onvoorziene omstandigheid betreft, oordeelt de Hoge Raad nu dat de coronacrisis wel een onvoorziene omstandigheid is maar geen gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Wanneer er sprake is van een huurovereenkomst die vóór 15 maart 2020 is gesloten, dan konden partijen geen rekening houden met de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid. Bij een beroep op de onvoorziene omstandigheid kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door (onder andere) de huurprijs te verlagen voor de periode dat sprake is van omzetverlies.

Berekeningsformule

Voor de berekening van de huurkorting geeft de Hoge Raad in de uitspraak de volgende formule:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%

Deze formule wordt door de Hoge Raad de vastelastenmethode genoemd. Voor het berekenen van de huurkorting moeten de volgende stappen worden gezet:

  1. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
  2. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
  3. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
  4. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Rekenvoorbeeld

De Hoge Raad werkt de formule vervolgens uit aan de hand van fictieve bedragen waarbij de huurprijs € 4.500, de vaste lasten € 25.000, de TVL € 10.000, de behaalde lagere omzet € 20.000 en de referentieomzet €100.000 zijn. De berekening ziet er dan als volgt uit:

  1. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
  2. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
  3. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
  4. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).

Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, dus 24% van de overeengekomen huurprijs.

Dit lijkt een andere formule die door het gerechtshof Amsterdam in de zogenoemde Swissôtel-formule is uitgesproken en die vervolgens ook door de procureur-generaal is geadviseerd in het advies aan de Hoge Raad: Totale werkelijke vaste lasten – TVL bedrag) x (huurdeel van de werkelijke vaste lasten) x percentage omzetverlies x 50%. Per saldo komt de uitkomst van de formule echter op hetzelfde neer.

Hoe nu verder?

KHN Advocaten & Juristen: "Voor de rechtspraak is het goed dat er eindelijk duidelijkheid over de kwestie van de huurkorting tijdens de coronacrisis is gekomen. Rechters hebben nu immers duidelijke handvatten voor het beoordelen van het recht op en de hoogte van de huurkorting. De uitspraak van de Hoge Raad geeft daarnaast de huurders en verhuurders van horecagelegenheden ook duidelijkheid in gesprekken en onderhandelingen over de huurprijs tijdens de coronacrisis."

Ook huurkorting ontvangen?

Heb je vragen over de uitspraak van de Hoge Raad, wil je weten of jij in aanmerking komt voor huurkorting of wil je hulp bij de onderhandelingen met jouw verhuurder? Neem dan contact met ons op. KHN Advocaten & Juristen denkt graag met je mee!